Анализ ситуации позволяет говорить о том, что наиболее популярные в корпоративном мире классы информационных систем даже в интеграции друг с другом вряд ли способны обеспечить адекватное решение задач управления имущественно-земельным комплексом. В этом случае приходится выбирать иные пути… Доклад на эту тему автор сделал на VI международной конференции «Стандарты в проектах современных информационных систем», проведенной фондом ФОСТАС в октябре этого года.

Крупный бизнес, равно как и государственные организации, в нашей стране так или иначе вынужден решать управленческие задачи, связанные с учетом и регистрацией прав на имущество, а также реструктуризацией имущественного комплекса, а это неразрывно связано с необходимостью обеспечивать контроль над объектами недвижимости. Выделение подобной задачи по сути в виде самостоятельной управленческой дисциплины в свою очередь не может не ставить вопроса создания корпоративной системы управления земельно-имущественным комплексом и контроля соответствующих финансовых потоков. При этом речь всегда должна идти о полном жизненном цикле имущественного объекта, включающего стадии его создания, эксплуатации и выбытия из гражданско-правового оборота.

Как ни странно, но потребности этой казалось бы совсем не экзотической области управления не по­крываются возможностями систем, которые де-факто считаются базисными в пространстве корпоративной автоматизации — систем документооборота, транзакцион­ных систем класса ERP, аналитического ПО и т. п. Следовательно, здесь скорее нужно говорить о специализированных программных продуктах особой категории, создаваемых специально под задачи управления имущественно-земельным комплексом и основанных на системном подходе. В таком случае более традиционные задачи оформления прав на земельные участки и оптимизации экономики землепользования сочетаются, скажем, с задачами установления санитарно-защитных (охранных) зон или с проблемами совместного анализа различных видов имущества.

На основе типовых решений

Современный опыт показывает, что конструктивный путь решения указанной проблемы состоит в создании проблемно-ориентированных корпоративных систем управления земельно-имущественными комплексами, основными целями которых являются:

  • рост активов и повышение капитализации ком­паний;
  • повышение внутренней эффективности использования имеющихся имущественных комплексов и в первую очередь земельных участков и объектов недвижимости;
  • развитие и совершенствование корпоративного управления.
Потребность в создании и использовании подобных комплексов в настоящее время присуща практически всем субъектам хозяйственной деятельности — от органов государственной власти и управления до крупных корпораций и отдельных предприятий. В силу этого становится очевидной актуальность разработки типовых ИT-решений, позволяющих в короткие сроки и с наименьшими затратами осуществлять соответствующие задачам конкретных организаций внедрения.

Программное обеспечение, о котором мы говорим, как, впрочем, и любые значимые для бизнеса и деятельности государственного предприятия системы, всегда связано с некой систематизацией, а порой и реорганизацией содержательной деятельности компании. В нашем случае имеется в виду:

  • анализ бизнес-процессов в задачах корпоративного учета, контроля и управления состоянием земельно-имущественного комплекса;
  • разработка и адаптация методик, технологий и административных регламентов имущественного учета, контроля и управления;
  • сбор, структурирование, верификация и анализ имущественно-правовой информации;
  • формирование единого централизованного реестра корпоративного имущества;
  • формирование процедур мониторинга и анализа состояния земельно-имущественного комплекса корпорации.
Именно всё перечисленное и составляет ту методическую основу, на которой появляются требования по модернизации типовой ИТ-системы под задачи конкретного предприятия.

Оптимальные информационные компоненты

Исходя из имеющегося опыта разработки систем управления земельно-имущественными комплексами можно сделать вывод о необходимости обязательного присутствия в их структуре таких типовых ИT-компонентов, как:

  • единый реестр корпоративного недвижимого имущества, включающий базу данных обо всех правовых, технических и экономических показателях, которые характеризуют актуальное состояние объектов учета с механизмами их актуализации;
  • геоинформационная система (ГИС), обеспечивающая сбор, обработку, хранение и представление пространственной информации по объектам учета, а также связь пространственных данных с атрибутивными (семантическими) характеристиками этих объектов;
  • средства анализа состояния объектов имущественного комплекса;
  • средства сбора и мониторинга данных;
  • средства обеспечения документооборота;
  • средства принятия решений и контроля их исполнения;
  • средства интеграции.
Концептуальная схема корпоративной системы управления земельно-имущественным комплексом, построенная на основе современных Web-технологий и систем хранения, приведена на ри­сунке.

Чрезвычайно важно при разработке корпоративных систем управления земельно-имущественными комплексами предусмотреть наличие в них типовых стандартизированных процедур информационно-коммуникационного взаимодействия корпоративной системы с внешними информационными системами государственных органов управления, ответственных за государственный кадастровый учет объектов недвижимости, государственную регистрацию прав на них, формирование налогооблагаемой базы и налогового администрирования и т. д.

С учетом рассмотренных выше прикладных функций стоит также отметить, что в рамках предлагаемой концепции какие-то типовые ИT-решения, например ГИС, являются вполне универсальными с точки зрения выполняемых операций по обработке пространственных и семантических данных. Они могут интегрироваться в структуру корпоративной системы без специальной глубокой доработки.

Другие же, такие как функциональные модули формирования и ведения корпоративных реестров имущества на базе современных реляционных СУБД, требуют доработки специальных приложений применительно к специфике проводимой в корпорации политики в сфере земельно-имущественных отношений.

Из реальной российской практики

Применение рассмотренных выше концептуальных подходов, базирующихся на интеграции типовых ИT-решений, может быть проиллюстрировано на примере реализованных проектов.

К удачным разработкам можно отнести ряд типовых решений, созданных в компании IBS, которая предложила технологию построения масштабируемых систем управления имущественным комплексом на основе разработанных модулей «IBS Регистр/Реестр». Предложенный подход продемонстрировал свою эффективность в 2003 году, когда с его помощью в очень короткие сроки была проведена инвентаризация данных об объектах имущественного комплекса ликвидируемого МПС России и передача их в создаваемое ОАО «РЖД». Созданная на данном этапе АС «Реестр» ОАО «РЖД» впоследствии была интегрирована в структуру более развитой единой корпоративной автоматизированной системы управления и мониторинга имущественным комплексом (ЕК АСУ МИК) ОАО «РЖД», разработанной ВНИИАС МПС России.

Важно отметить, что на этом уровне развития в системе уже присутствовали средства сбора и обработки пространственных данных на основе ГИС-технологий, обеспечивающих связь пространственной информации о земельных участках, зданиях, сооружениях и иных объектах инфраструктуры ОАО «РЖД» с семантической информацией, ранее накапливавшейся в базе данных автоматизированной системы «Реестр».

Кроме того, были адаптированы и внедрены типовые ИT-решения ArcGIS компании ESRI, а также разработаны Web-приложения, обеспечивающие удаленный доступ пользователей к геоинформационным базам данных. Геоинформационная база данных системы дает наглядное представление о конфигурации земельных участков и расположении на них объектов недвижимого имущества, позволяя существенно уточнить информацию бухгалтерского учета путем идентификации объектов на плане.

Пример эффективного применения упомянутых выше типовых ИT-решений компании ESRI был продемонстрирован также российской фирмой ДАТА+ при построении корпоративной системы управления имущественным комплексом для крупной нефтеперерабатывающей компании.

В этом случае в системе управления имущественным комплексом наряду с традиционными семантическими данными из документов учета была использована также наглядная, объективная информация, полученная с помощью современных систем космической съемки, пространственного картографического отображения и 3D-моделирования объектов недвижимого имущества на земельных участках, которые используются компанией. Такой подход существенно увеличивает обоснованность и в конечном счете эффективность принятия управленческих решений. В качестве другого примера практического использования типовых проектных решений можно привести разработку системы управления имуществом для уровня муниципальных образований и отдельных предприятий, выполненную южнороссийским кадастровым центром «Земля» (филиал федерального кадастрового центра «Земля» Роснедвижимости по Южному федеральному округу) в Таганроге.

Особенностью предложенного решения является, с одной стороны, его высокая адаптируемость к различного рода ГИС-платформам, уже имеющимся у пользователей (таким, как MapInfo, GeoMedia, ArcGIS, ObjectLand и др.), а с другой — унифицированность используемого внутри системы описания объектов учета и описаний, принятых в системе государственного кадастрового учета Роснедвиджимости, а также в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Это позволяет гибко наращивать функциональность программного комплекса при изменении действующей нормативной правовой базы в сфере земельно-имущественных отношений и настраивать его применительно к интересам пользователей.

Весьма интересными типовыми ИT-решениями, разработанными в последнее время для целей создания корпоративных систем управления имущественными комплексами, являются технологии icon3 российской компании «Verysell-Иконтри».

Технологии icon3 основаны на инновационной концепции управленческих ситуаций и процессов. В соответ­ствии с этой концепцией контроль над имуществом заключается в возможности влиять на ситуации, в которых оно находится. При этом любая ситуация может быть описана как триада, состоящая из субъекта контроля (человека, организации, структурного подразделения и т. д.), объекта контроля (имущества) и связывающего их отношения. Особенностью предлагаемых типовых решений icon3 является обязательность включения в архитектуру системы подсистем сбора и консолидации данных, а также структура информационных хранилищ. Они представлены базами данных двух видов. Первый — база данных отчетных документов. Второй — реестр управленческих ситуаций. Важнейшим инструментом управления процессами сбора и консолидации данных в предлагаемых компанией решениях является интернет-портал, через обращение к которому осуществляется всё взаимодействие между участниками сбора и консолидации информации. Через него выдаются запросы и представляются данные, он дает доступ к справочной и нормативной информации, а также консолидирует информацию о протекающих процессах.

Специалисты «Verysell-Иконтри», используя типовые ИT-решения icon3, разработали систему учета, которая в настоящее время успешно эксплуатируется во всех филиалах и подразделениях Роснедвижимости. Резюмируя вышеизложенное, можно сделать следующие выводы.

Современный уровень ИT-разработок позволяет создавать гибкие, масштабируемые корпоративные системы управления земельно-имущественными комплексами на основе интеграции типовых ИT-решений. Создавая с их помощью единое информационно-коммуникационное пространство в сфере управления корпоративным имуществом на базе ГИС-технологий, мы получим информационно-аналитическую базу по всем структурным подразделениям и хозяйствующим субъектам, входящим в состав корпорации, что даст возможность осуществлять постоянный мониторинг состояния любых объектов земельно-имущественного комплекса. За счет этого, в свою очередь, можно существенно повысить уровень достоверности и актуальности данных, сократить время подготовки отчетности и улучшить качество информации об имуществе: объекты с исчерпывающим перечнем характеристик (стоимость, налоги, арендные платежи, размещение сотрудников, изношенность и прочее) могут быть представлены в различных аналитических разрезах, что необходимо, например, для составления инвестиционных программ.

И наконец хочется подчеркнуть, что наличие подобных данных позволяет реализовать такую важную функцию рассматриваемых корпоративных систем, как объединение нескольких объектов в имущественно-функциональные комплексы, например по участию в конкретных технологических производствах.

В этом случае недвижимое имущество как нефинансовый капитал корпорации используется более эффективно: при осуществлении сделок по залогу или продаже будет предлагаться не просто набор имущества, а комплекс объектов по производству конкретного продукта. Такой актив более ликвиден, а следовательно, его рыночная стоимость выше.